Студия или однокомнатная квартира: что выбрать для жизни и инвестиций

Покупка студии обычно обходится дешевле, а однокомнатная квартира позволяет отделить кухню от жилой комнаты. Однако одной разницы в цене и количестве комнат для выбора недостаточно. Две квартиры близкого метража могут заметно отличаться по удобству, а доплата за отдельную комнату не всегда дает ощутимую прибавку полезного места.

Поэтому лучше оценивать конкретные планировки: где поместятся кровать, рабочий стол и шкаф, сколько места уйдет на проходы и подойдет ли квартира через несколько лет. Если жилье покупается для аренды, к этим критериям добавляются расходы собственника и возможная ставка.

01Чем студия отличается от однокомнатной квартиры

Главное отличие — планировка. В студии кухня и жилая зона объединены. В однокомнатной квартире кухня отделена от комнаты, поэтому отдых, работа и приготовление еды проще развести по разным частям квартиры.

Количество комнат при этом само по себе мало говорит о качестве планировки. Квадратная студия с двумя окнами и нишей для шкафа иногда оказывается практичнее однокомнатной квартиры с длинным коридором.

02Как оценить доплату за отдельную комнату

Возьмите два варианта в одном жилом комплексе, желательно с одинаковой отделкой и сопоставимым расположением в доме. Этаж, вид из окна и срок передачи тоже влияют на стоимость. Не ориентируйтесь только на цену квадратного метра: у компактных квартир она бывает выше.

Затем посчитайте разницу между двумя объектами и разберите, что вы фактически получаете за доплату:

• сколько полезного места добавилось
• появилась ли отдельная комната
• стало ли больше мест для хранения
• какая часть квартиры приходится на коридоры и проходы
• получится ли разместить и спальное, и рабочее места

Если однокомнатная квартира заметно дороже, а значительная часть дополнительных метров приходится на прихожую и коридор, прибавка к метражу почти не ощущается в повседневной жизни.

03Какой формат удобнее для жизни

Доступные студии в Екатеринбурге лучше смотреть вместе с планами квартир: одинаковый метраж используется совершенно по-разному.

Однокомнатная квартира дает больше свободы, когда дома нужно и отдыхать, и работать. Для пары отдельная комната особенно полезна при разном режиме дня.

04Как оценить планировку до покупки

Сам по себе метраж не показывает, насколько практичной окажется квартира. Лучше заранее нанести на план мебель в реальных размерах и проверить:

• помещаются ли кровать, шкаф, стол и другая нужная мебель
• остаются ли свободные проходы
• куда выходят окна и хватает ли дневного света
• насколько близко кухня расположена к спальному месту
• получится ли зонировать студию без заметной потери света
• есть ли ниши для хранения
• какую часть квартиры занимают прихожая, коридоры и неудобные углы

В вытянутой комнате вариантов расстановки обычно меньше. Два окна упрощают зонирование, а глубокая ниша под шкаф иногда полезнее нескольких метров в проходной части квартиры.

Еще один способ проверки — мысленно пройти обычный день:

• Оставить верхнюю одежду
• →
• Поставить сушилку
• →
• Поработать за ноутбуком
• →
• Принять гостя
• →
• Убрать пылесос

Так проще заметить, каких мест хранения или свободных зон действительно не хватает.

05Что выбрать для сдачи и как оценить доходность

При покупке для аренды важна не только стоимость квартиры, но и то, какой доход она способна приносить. Поэтому сначала найдите похожие предложения в том же районе. Сопоставлять студию рядом с метро и однокомнатную квартиру в другой части города некорректно: на арендную ставку влияет не только формат жилья.

Для предварительной оценки можно использовать формулу:

Предварительная доходность

Годовой доход от арендыОбщая сумма вложений × 100%

В сумму вложений включите стоимость квартиры, мебель и необходимое оснащение. Для обоих вариантов используйте одинаковый подход. Затем учтите расходы собственника:

• Периоды без арендатора
• Мелкий ремонт
• Замена техники
• Налоги
• Другие расходы

Более высокая арендная ставка не гарантирует большей доходности, если для покупки потребовалось заметно больше денег. Итог покажет расчет для двух конкретных объектов.

При будущей продаже число комнат также не стоит оценивать отдельно от остальных характеристик. На интерес покупателей влияют район, транспортная доступность, состояние дома, отделка, планировка и количество похожих предложений.

06Когда выбрать студию, а когда однокомнатную квартиру

Ориентироваться только на название формата или количество квадратных метров не стоит. Поставьте рядом два конкретных варианта и ответьте на три вопроса:

1. Что дает более дорогая квартира?
2. Сколько стоит эта разница?
3. Действительно ли она вам нужна?

Посмотреть доступные варианты, площади и цены можно в каталоге квартир «Синица Девелопмент».

07Частые вопросы