|
Выбрать квартиру
Меню
+7 (343) 328-70-70
Екатеринбург
0
Выбрать квартиру
Семейная ипотека от 3,5% на весь срок
Семейная ипотека от 4,5%
на весь срок
Заказать звонок
+7 (343) 328-70-70
Как выбрать квартиру в новостройке с учетом района, планировки, этажа, отделки и бюджета
Автор материала: эксперты «Синица Девелопмент»
Время прочтения: 8 мин
Структура

Квартира понравилась на рендере, цена подходящая, площадь устраивает. Можно бронировать? Не спешите. Красивые картинки ничего не расскажут о шуме с улицы, темных комнатах, неудобной планировке или расходах на ремонт. Хорошую квартиру выбирают не по одному признаку, а по целому набору критериев. 
В этой статье разберем, как грамотно оценить район, дом, этаж, отделку и бюджет, чтобы найти подходящий вариант вашей будущей квартиры.

С чего начать выбор квартиры в новостройке

Чтобы не запутаться в десятках предложений, начните с собственных требований. Ответьте на три вопроса:

  • Кто будет жить в квартире сейчас и в ближайшие несколько лет?
  • Сколько комнат действительно нужно семье?
  • Какой ежемесячный платеж не создаст чрезмерную нагрузку на бюджет?

Дальше двигайтесь от общего к частному. Сначала выберите подходящие локации и жилые комплексы, затем сравните планировки, этажи и положение квартир внутри дома. После этого оцените отделку, способ покупки и расходы после получения ключей.

Потребности семьи и количество комнат

Представьте обычный будний день семьи. Кто работает из дома, где ребенок делает уроки, часто ли у вас остаются родственники, нужен ли отдельный кабинет? Эти вопросы помогают определить количество комнат и понять, какие помещения должны быть изолированными.

Учитывайте изменения хотя бы на ближайшие пять лет. Однокомнатной квартиры, которой сейчас хватает паре, может стать мало после рождения ребенка или перехода одного из взрослых на постоянную удаленную работу.

Паре без детей может подойти евродвушка с просторной кухней-гостиной и отдельной спальней. Семье с ребенком те же квадратные метры иногда удобнее распределить между двумя изолированными комнатами. Универсального решения нет: квартира должна соответствовать вашему распорядку жизни.

Разделите требования по важности

Когда критериев много, легко потерять главное. Одна квартира понравилась видом из окна, другая отделкой, третья скидкой. В итоге варианты сложно сравнить между собой. Чтобы этого не произошло, заранее разделите требования на три группы.

Обязательные. Без них квартиру нет смысла рассматривать. Например, две изолированные спальни, срок сдачи до того, как ребенок пойдет в школу, платеж не выше установленной суммы или дорога до работы не дольше 40 минут. Таких пунктов должно быть немного, обычно от трех до пяти.

Желательные. Они делают квартиру удобнее, но ради них можно пойти на компромисс. Это может быть гардеробная, второй санузел, окна во двор, кладовая или определенная сторона света.

Дополнительные. Приятные детали, которые не должны влиять на решение сильнее основных параметров. Панорамные окна, дизайнерский холл или необычное благоустройство выглядят эффектно, но не исправят неудобную планировку или слишком высокий платеж.

Запишите эти требования до просмотра квартир и проверяйте каждый вариант по одному списку. Допустим, квартира подходит по бюджету и сроку сдачи, но вместо двух изолированных комнат в ней одна спальня и проходная кухня-гостиная. Если отдельные комнаты входят в обязательные условия, этот вариант стоит исключить, даже если застройщик предлагает скидку.

Такой фильтр заметно сокращает выбор. Вы перестаете сравнивать все квартиры подряд и оставляете только те, которые действительно подходят вашей семье.

Как определить реальный бюджет покупки

Требования к квартире определены, теперь нужно понять, какие из них укладываются в ваш бюджет. И здесь лучше отталкиваться не от максимальной суммы, которую готов одобрить банк, а от платежа, с которым семья сможет спокойно жить несколько лет.

Цена в каталоге показывает только стоимость самой квартиры. До переезда и после него появятся другие расходы.

Разделите их на три группы.

  • До сделки

    • первоначальный взнос;
    • страхование, если оно предусмотрено условиями ипотеки;
    • банковские и регистрационные услуги;
    • машино-место или кладовая, если вы покупаете их вместе с квартирой.

  • До переезда

    • ремонт или доплата за отделку;
    • кухня, шкафы и другая мебель;
    • техника, светильники и текстиль;
    • переезд;
    • аренда текущего жилья на время ожидания ключей и ремонта.

  • После заселения

    • ежемесячный платеж по ипотеке или рассрочке;
    • коммунальные услуги;
    • содержание дома и территории;
    • ежегодное страхование;
    • плата за паркинг, кладовую или дополнительные сервисы управляющей компании.
Даже квартира с чистовой отделкой редко бывает полностью готова к переезду. Обычно нужно установить кухню, купить технику, организовать хранение и докупить мебель. 

Не вкладывайте в покупку все свободные деньги. Оставьте резерв на случай задержки ремонта, незапланированных работ или временного снижения дохода. Иначе любая поломка или крупная покупка после переезда придется на кредитную карту.

Комфортный ежемесячный платеж

Универсального процента от дохода здесь нет. Семья без других кредитов и с двумя стабильными зарплатами может позволить себе один платеж. Родителям с маленьким ребенком, арендой до сдачи дома и переменным доходом нужен больший запас.

Проверьте платеж на обычной жизни. После ипотеки у вас должны оставаться деньги на продукты, транспорт, детский сад, лечение, отдых и накопления. Затем посчитайте более сложный месяц: что произойдет, если один из доходов временно уменьшится или появятся крупные расходы? Если бюджет сразу уходит в минус, квартира вам пока не по карману, даже если банк готов выдать кредит.

Ипотека и рассрочка при покупке квартиры

Сравните предложения нескольких банков по одинаковым параметрам: стоимости квартиры, первоначальному взносу и сроку кредита. Так будет проще увидеть реальную разницу между программами.

При сравнении обращайте внимание на следующие показатели:

  • процентную ставку и полную стоимость кредита;
  • размер первоначального взноса;
  • ежемесячный платеж;
  • общую сумму выплат за весь срок;
  • расходы на страхование и дополнительные услуги;
  • условия сохранения пониженной ставки;
  • порядок частичного и полного досрочного погашения;
  • последствия просрочки или отказа от дополнительных услуг.

Ставка из рекламы не всегда отражает все расходы заемщика. Для оценки предложения используйте полную стоимость кредита, или ПСК. Она учитывает платежи, без которых банк не выдаст кредит либо предложит его на других условиях. Значение ПСК должно быть указано в индивидуальных условиях кредитного договора.

Актуальную ключевую ставку публикует Банк России. Она показывает общие условия денежно-кредитной политики, но не является ставкой, по которой конкретный банк выдаст ипотеку. Итоговое предложение зависит от первоначального взноса, срока, дохода заемщика, выбранного объекта, страхования и внутренних требований банка.

Текущие ипотечные ставки проверяйте на официальных сайтах банков. Для предварительного сравнения также можно использовать обзоры ставок и ипотечный калькулятор на портале Спроси.Дом.РФ. Калькулятор поможет оценить размер платежа и переплату, но окончательные условия будут известны только после рассмотрения заявки банком.
  • подходите ли вы под требования к заемщикам;

  • можно ли купить выбранную квартиру по этой программе;

  • какой первоначальный взнос потребуется;

  • действует ли программа в нужном регионе;

  • какие банки принимают заявки;

  • какие документы подтверждают право на льготные условия.
Если вы рассчитываете на семейную, IT-ипотеку или другую программу с государственной поддержкой, заранее проверьте:

Условия государственных программ, круг участников и требования к недвижимости могут пересматриваться. Актуальную информацию лучше проверять на официальном портале ДОМ.РФ и в выбранном банке непосредственно перед подачей заявки.

Условия рассрочки от застройщика 

Рассрочка от застройщика позволяет оплачивать квартиру частями по графику, установленному застройщиком. Перед выбором такого варианта сравните полную стоимость квартиры при рассрочке с ценой при полной оплате и покупке в ипотеку. Отсутствие банковских процентов еще не означает, что итоговая стоимость будет ниже: цена квартиры может отличаться, а договор может предусматривать комиссии или другие условия.

До подписания договора проверьте:

  • размер первоначального взноса;
  • даты и суммы всех последующих платежей;
  • наличие крупного заключительного платежа;
  • срок действия рассрочки;
  • фиксируется ли стоимость квартиры на весь период;
  • предусмотрены ли комиссии или увеличение цены;
  • какие санкции действуют при задержке платежа;
  • можно ли досрочно выплатить остаток;
  • допускается ли переход на ипотеку;
  • что произойдет, если банк не одобрит кредит;
  • по какому договору оформляется покупка и как проводятся расчеты;
  • используется ли счет эскроу.

Особое внимание уделите последнему платежу. Небольшие ежемесячные взносы могут сочетаться с крупной суммой, которую нужно внести ближе к завершению строительства. Заранее определите, из каких средств вы ее выплатите: накоплений, продажи другой недвижимости или ипотечного кредита.

Район и окружение будущего дома

Сначала определите тип городской среды, который вам подходит. В сложившихся кварталах уже работают магазины, школы и другие сервисы, но дома могут быть окружены плотной застройкой и испытывать нехватку свободного пространства. В новых районах чаще встречаются современные дворы и более свежая архитектура, однако часть инфраструктуры еще продолжает формироваться.

Обратите внимание на границы квартала. Железная дорога, река, промышленная территория или крупная магистраль могут находиться совсем рядом, но заметно усложнять путь до соседних улиц. Например, по картам школа или парк выглядят близко, хотя добраться до них можно только через длинный обход.

Полезно оценить территорию в пределах десяти-пятнадцати минут пешком от будущего дома. Именно эта зона чаще всего определяет повседневное впечатление от места: насколько квартал связан с соседними улицами, есть ли удобные проходы и можно ли решать обычные бытовые задачи без отдельной поездки.

Проверяйте не наличие инфраструктуры, а возможность ей пользоваться
Фраза «в районе есть школа» сама по себе бесполезна. Школа может находиться рядом, но быть переполненной или относиться к другому адресу. То же самое с поликлиниками, детскими садами и парковками.

Перед покупкой проверьте:

  • к какой школе и поликлинике относится будущий адрес;
  • открыты ли заявленные учреждения или пока существуют только в проекте;
  • можно ли дойти до них без перехода через крупную магистраль;
  • хватает ли парковочных мест вечером;
  • какие магазины, аптеки и бытовые услуги работают рядом постоянно;
  • как меняется район в будни и выходные.

Молодой паре могут быть важнее транспорт, спортзал и кафе. Семье с ребенком нужны школа, сад и безопасный двор. Пожилому человеку важны поликлиника, аптека, ровные тротуары и остановка без долгого перехода.

 Не ищите район с «лучшей инфраструктурой». Ищите место, где есть то, чем вы будете пользоваться каждую неделю.

Не оценивайте экологию по названию района

Район рядом с лесопарком не обязательно будет тихим, если дом стоит возле магистрали. И наоборот, квартира в плотно застроенной части города может оказаться комфортной, если окна выходят в зеленый двор.

На месте проверьте:

  • расстояние до дороги и железнодорожных путей;
  • интенсивность движения утром и вечером;
  • шум при открытых окнах;
  • запахи от предприятий, рынков и заведений;
  • что находится на соседних земельных участках;
  • не закроет ли будущий дом свет и вид из окон.

Приезжайте несколько раз. Днем район может казаться спокойным, а вечером рядом откроются кафе, заполнится парковка или начнется плотный поток машин.

Проверка жилого комплекса и застройщика

Сначала проверьте застройщика и документы. Начните с портала наш.дом.рф. Найдите там не только название жилого комплекса, но и конкретный дом или очередь строительства. У одного проекта корпуса могут отличаться сроками сдачи, характеристиками и документами.

На портале можно проверить:

  • действующее разрешение на строительство;
  • актуальную проектную декларацию;
  • плановый срок ввода дома и передачи ключей;
  • фотографии со строительной площадки;
  • сведения о переносах сроков;
  • наличие проблемных объектов у застройщика;
  • информацию о количестве квартир, парковочных мест и характеристиках дома.

Сведения в Единой информационной системе жилищного строительства обновляются регулярно, а сервис проверки отдельно показывает актуальность проектной декларации, разрешения и фотографий стройки.

Не ограничивайтесь отметкой «документы есть». Откройте проектную декларацию и найдите то, что касается именно вашей покупки: срок передачи квартиры, количество домов и очередей, число квартир, паркинг, благоустройство, инженерные системы и характеристики помещения. Если данные на сайте застройщика и в документах различаются, ориентируйтесь на документы.

Посмотрите и на предыдущие проекты компании. Сколько домов она уже сдала? Были ли серьезные переносы? Как выглядят дворы и подъезды через несколько лет после заселения? Для этого полезно не только читать отзывы, но и приехать в готовый жилой комплекс того же застройщика.

Если дом еще строится, уточните схему покупки. При заключении ДДУ деньги обычно размещают на счете эскроу. Застройщик получает их после того, как выполнит предусмотренные законом условия. Но важно понимать границы этой защиты. Эскроу защищает деньги покупателя, а не гарантирует, что переезд состоится именно в тот месяц, на который вы рассчитываете. Проценты по ипотеке, аренду жилья и неудобства из-за переноса срока он тоже не компенсирует.

Узнать подробнее о «Синица Девелопмент»

Как выбрать планировку

Теперь можно переходить к самой квартире. Не ограничивайтесь вопросом «Сколько здесь квадратных метров?». Подумайте, насколько удобно можно использовать эту площадь.

Классическая или европланировка

В классической квартире кухня отделена от жилых комнат. Это удобно, если вы много готовите, принимаете гостей на кухне или хотите изолировать запахи и шум.

В европланировке кухня объединена с гостиной, а остальные комнаты используются как спальни. Такой вариант дает большую общую зону при меньшей площади. Родителям маленького ребенка удобно готовить и одновременно видеть, что происходит в гостиной. Но если один человек смотрит телевизор, а другой работает или спит рядом, открытое пространство может мешать.

Посчитайте полезные метры

Общая площадь включает не только комнаты, но и коридоры, ниши и другие зоны, которыми бывает сложно пользоваться. Пройдитесь по плану и определите назначение каждого участка.

Длинный коридор не обязательно плох. Если вдоль него помещается вместительный шкаф, он решает вопрос хранения. Но узкий проход со множеством дверей может остаться пустым, хотя вы заплатите за каждый его метр.

Сложнее всего обставлять комнаты с острыми углами, скругленными стенами и узкими участками. В большой гостиной это может быть незаметно. В небольшой спальне неправильная форма иногда не позволяет нормально поставить кровать и шкаф.
Хороший тест: представьте утро, когда все собираются одновременно. Один человек готовит, второй открывает холодильник, ребенок идет в ванную, кто-то берет вещи из шкафа. Если маршруты постоянно пересекаются в одном узком месте, планировка может оказаться неудобной.

Смотрите на окна, а не только на площадь комнат

Посчитайте окна и проверьте, в каких помещениях они находятся. У спальни может быть хорошая площадь, но одно небольшое окно, затененное соседним домом. Просторная кухня-гостиная с двумя окнами, наоборот, легче делится на функциональные зоны.

Сторона света тоже важна, но универсально лучшего направления нет:
  • восточные окна дают больше утреннего солнца;
  • южные помещения обычно светлее, но могут сильнее нагреваться летом;
  • западные получают солнце во второй половине дня;
  • северные реже перегреваются, но прямого света в них меньше.

Оценивайте не только направление по компасу. Соседний дом, выступ фасада, балкон и деревья могут влиять на освещение сильнее, чем сама сторона света.

Сразу найдите место для хранения

На плане легко увидеть диван и кровать. Шкафы часто добавляют потом, когда свободных стен уже не осталось.

Проверьте, где будут храниться:
  • верхняя одежда и обувь;
  • пылесос и бытовые принадлежности;
  • чемоданы;
  • сезонные вещи;
  • коляска, велосипед или спортивное снаряжение;
  • запасы продуктов;
  • сушилка и гладильная доска.

Гардеробная полезна не сама по себе. Важно, где она расположена и сколько полезного пространства остается после установки полок. Иногда прямой шкаф во всю стену вмещает больше, чем маленькая гардеробная со сложным входом.

Проверьте санузлы и инженерные зоны

Для одного человека или пары одного санузла обычно достаточно. В семье с детьми второй санузел может избавить от очередей по утрам. Но за него придется платить дополнительной площадью и расходами на отделку.

Посмотрите, где проходят вентиляционные шахты, стояки и находятся мокрые зоны. Эти элементы влияют на размещение кухни, сантехники и возможность будущей перепланировки. Колонну, вентиляционную шахту или несущую стену нельзя просто убрать во время ремонта.

«Свободная планировка» тоже не означает, что комнаты разрешено размещать где угодно. На проектном плане уже определены функциональные и мокрые зоны, а изменения могут потребовать согласования. Учитывайте это до покупки, а не после получения ключей.

Как выбрать этаж

Нижние этажи

Нижний этаж удобен, если вы не хотите полностью зависеть от лифта. Это важно для пожилых людей, родителей с маленькими детьми и жильцов с ограниченной подвижностью.

Но номер этажа сам по себе ничего не решает. Проверьте, насколько близко проходят дорога и тротуар, что находится под квартирой и куда выходят окна.

Обратите внимание:
  • не смотрят ли окна на вход в подъезд;
  • нет ли под квартирой магазина, кафе или зоны разгрузки;
  • находится ли рядом въезд в паркинг;
  • закрывают ли деревья и соседние здания свет;
  • можно ли заглянуть в окна с улицы;
  • где стоят скамейки и расположена детская площадка.

Квартира на третьем этаже в тихом дворе может быть комфортнее квартиры на десятом этаже над оживленной улицей.

Средние этажи

Средние этажи часто выбирают как компромисс. Здесь обычно больше приватности, чем внизу, зависимость от лифта ощущается не так сильно, как на самых верхних этажах.

При этом «средний этаж» не делает квартиру автоматически лучшей или более ликвидной. Вид в стену соседнего дома, шумная дорога или неудачная ориентация окон могут перечеркнуть преимущество номера этажа.

Верхние этажи

На верхних этажах чаще бывает больше света и шире вид. С улицы сложнее заглянуть в окна, а шум двора может ощущаться слабее. У квартиры на последнем этаже нет соседей сверху.

Но есть и вопросы, которые стоит задать:

  • сколько лифтов работает в секции;
  • есть ли грузовой лифт;
  • что произойдет при отключении одного из лифтов;
  • находится ли над квартирой технический этаж;
  • как устроена кровля;
  • где размещено инженерное оборудование;
  • не будет ли квартира сильно нагреваться через фасад и окна;
  • оправдывает ли вид доплату за этаж.

Как выбрать подходящий вариант отделки

  • Без отделки (черновая)

    Только базовые конструкции и коммуникации. Полная свобода дизайна, но максимальные расходы, время и контроль ремонта на вас. Подходит тем, кто хочет индивидуальный ремонт.

  • Предчистовая (white box)

    Выровнены стены и пол, разведены коммуникации, установлены окна – остается финишная отделка. Компромисс между свободой и скоростью.

  • Чистовая отделка

    Квартира готова к заселению. Быстрый переезд и предсказуемая стоимость; для ипотечного покупателя удобно, потому что не нужно искать деньги на ремонт отдельно. Минус – ограниченный выбор материалов.

  • Готовая квартира с мебелью и техникой

    Въезжаете сразу, но переплачиваете за меблировку – ее качество и стиль стоит оценить заранее.

Сравнение квартир по оценочной матрице

Когда в шорт-листе несколько вариантов, помогает простая матрица: выпишите критерии, задайте каждому вес по важности (1–3), оцените каждую квартиру по шкале 1–5 и перемножьте оценку на вес. Победит вариант, который наберет больше баллов по важным для вашей семьи критериям.

Критерий

Вес (1–3)

Квартира А

Квартира Б

Квартира В

Цена





Ежемесячный платеж





Район и время в пути в час пик





Инфраструктура (сады, школы, магазины)






Полная матрица в файле

Скачать оценочную матрицу
Подарок: чек-лист выбора квартиры в новостройке
Скачать чек-лист